최종 예측 매매가
신뢰도 74%
앙상블 (4 methods)
512억
5,120,000만원
▲ 6.67%
예측 —
CI 95%
단위 정합성
㎡/평/공시지가
㎡당 (연면적)
9,331만
평당 (연면적)
3.08억
대지 평당
4.86억
공시 대비
×2.04
데이터 품질
실거래 표본 (반경 500m)
42건 ✓
최근성 (12개월 내)
8건 ⚠
동질 매물 (±20% 면적)
11건 ✓
임대료 표본
28건 ✓
감정평가 이력
없음
평가 방법 × 결과 매트릭스
6개 방법 중 4개 본채택 · 2개 참고
가중 알고리즘 weighted-avg-iqr
| # | 방법 | 적용 | 가중치 | 개별 추정가 | 편차 | 신뢰도 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 | 거래사례비교법 | ●본채택 |
5,170,000 | +0.97% | 78 | 유효 사례 5건 (제외 1) | |
| 02 | 원가법 | ●본채택 |
4,940,000 | −3.52% | 82 | 감가 45% (경과 18년) | |
| 03 | 수익환원법 | ●본채택 |
5,280,000 | +3.13% | 76 | NOI 315,000만 · Cap 6.0% | |
| 04 | 공시지가기준법 | ●본채택 |
4,580,000 | −10.55% | 85 | 표준지 5번 기준 · 보정 1.157 | |
| 05 | 개발법 | ◐참고만 |
6,120,000 | +19.53% | 52 | 시나리오 가정 다수 · 본가중 제외 | |
| 06 | ML/AI 모델 | ◐참고가중 |
5,090,000 | −0.59% | 69 | 상업용 학습표본 부족 → 가중↓ | |
| 가중평균 결과 | 5,170 × 0.35 + 4,940 × 0.15 + 5,280 × 0.30 + 4,580 × 0.10 + 5,090 × 0.10 | 5,120,000 | 기준 | 74 | IQR 트리밍 + 편차 보정 적용 | ||
방법별 추정가 분포
최저 4,580 → 최고 6,120 / 범위 1,540만 (30.1%) · IQR 580만 (11.6%)
● 원의 크기는 가중치 비율
가중치 구성
수익 40%
거래사례 25%
원가 15%
공시 15%
ML 5%
상업/업무용 자산은 「감정평가 실무기준 [610]」에 따라 수익환원법이 주방법입니다. 수익가치(NOI ÷ Cap Rate)를 기반으로 거래사례비교법·원가법·공시지가기준법을 보조방법으로 결합합니다. ML 가중은 상업용 학습 표본 한계로 5%로 제한하고, 개발법은 가정 다수로 본가중에서 제외하고 참고치로만 보존합니다.
신뢰도 가산/감산 요인 MOCK
※ 가산/감산 요인은 산정 방식 예시(목업) — 최종 신뢰도(굵게)만 종합 매트릭스의 실제 값을 적용
기본 신뢰도 (방법수 4개)+72
실거래 사례 충분 (5건+)+6
12개월 거래 부족 (1건)−3
방법간 편차 안정 (±5%)+4
2024 직전거래와 시차−5
최종 신뢰도74
01거래사례비교법 (Sales Comparison Approach)
반경 1km 이내 동일 상업/업무용 매물의 최근 24개월 실거래 사례를 수집하여
시점·지역·개별 보정 후 단위면적당 가격을 산출, 대상 면적을 곱하여 추정가를 산정합니다.
⚠ 아래 표는 방법론 설명을 위한 예시 수치입니다. 실제 비교사례 결과는 종합 탭의 방법별 결과 배지를 참조하세요.
수집된 비교 사례 (방법론 예시)
| 사례 | 주소 | 거래일 | 면적(㎡) | 거래가(만원) | 단가(만/㎡) | 시점 | 지역 | 개별 | 보정단가 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C-01 | 역삼동 681-3 | 2026-04-15 | 482.0 | 4,650,000 | 9,647 | ×1.018 | ×0.998 | ×0.985 | 9,656 |
| C-02 | 역삼동 685-7 | 2026-02-08 | 538.4 | 5,200,000 | 9,658 | ×1.032 | ×1.012 | ×0.975 | 9,830 |
| C-03 | 역삼동 712-1 | 2026-03-22 | 510.2 | 4,920,000 | 9,643 | ×1.025 | ×0.995 | ×0.992 | 9,793 |
| C-04 | 역삼동 681-2 | 2025-12-20 | 478.6 | 4,580,000 | 9,569 | ×1.045 | ×1.008 | ×0.980 | 9,872 |
| C-05 | 역삼동 709-4 | 2025-10-11 | 562.3 | 5,380,000 | 9,568 | ×1.052 | ×1.018 | ×0.965 | 9,895 |
| C-06 | 역삼동 722-7 | 2025-09-14 | 230.4 | 2,710,000 | 11,762 | ×1.068 | ×0.998 | ×0.870 | 10,925 |
| 가중평균 보정단가 (IQR 트리밍 후 5건) | 9,809 만/㎡ | ||||||||
※ C-06은 면적이 본건 대비 −58% (이질적 규모), 개별보정만으로 흡수 어려워 IQR 1.5×법으로 제외.
보정율 산정 근거
시점보정 (지가지수)
×1.034
지역요인 (가로조건)
×1.005
개별 (접면 도로폭)
×1.018
개별 (대지형상)
×0.992
개별 (건물 노후)
×0.965
개별 (층수/연면적)
×1.012
최종 산식
단가 = 가중평균 보정단가 (IQR 트리밍)
= 9,809 만원/㎡
추정가 = 본건 면적 × 단가
= 548.7㎡ × 9,809 만/㎡
= 5,381,000 만원
보수보정 (−4.0%, 노후 위험)
→ 5,170,000 만원
5건 모두 보정단가 9,656~9,895 만/㎡ 좁은 구간 → 표본 일관성 양호.
02원가법 (Cost Approach)
토지 재조달가격에 건물의 재조달원가를 더하고, 경과 연수에 따른 감가상각을 차감하여 산정.
건물의 물리적 노후화가 명확하고 재건축 시나리오가 단순한 자산에 적합.
⚠ 아래 수치는 방법론 설명을 위한 예시입니다. 실제 원가법 결과는 종합 탭의 방법별 결과 배지를 참조하세요.
토지 재조달가격
3,828,000만
348.4㎡ × 10,990 만/㎡
건물 재조달원가
1,920,450만
548.7㎡ × 350 만/㎡
감가상각
−864,000만
경과 18년 / 내용 40년 · 45%
토지 재조달가격 산정
| 항목 | 수치 | 단가/계수 | 금액 (만원) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 대지 면적 | 348.4 ㎡ | — | — | PNU 등기부 기준 |
| 표준지 단가 | — | 7,200 만/㎡ | — | 2026년 표준지 5번 (역삼동 681-7) |
| 위치 보정 | — | ×1.42 | — | 테헤란로 직접 접면 (8m) |
| 시장가 보정 | — | ×1.075 | — | 감정평가 → 실거래 보정 |
| 토지 재조달가격 | 348.4 ㎡ | 10,990 만/㎡ | 3,828,000 | 소수점 절사 |
건물 재조달원가 산정
| 항목 | 수치 | 단가/계수 | 금액 (만원) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 548.7 ㎡ | — | — | 건축물대장 기준 |
| 표준건축비 (RC조 5F) | — | 320 만/㎡ | — | 건설협회 2026년 표 |
| 상업용 가산 | — | ×1.07 | — | 상업/업무 시설기준 |
| 지하층 가산 | — | ×1.025 | — | B1 지하층 포함 |
| 건물 재조달원가 | 548.7 ㎡ | 350 만/㎡ | 1,920,450 | 정액법 기준 |
감가상각 (정액법)
신축연도2008
평가시점2026
경과연수18년
내용연수 (RC조 상업)40년
잔존가치율10%
감가율 = 18/40 × 0.945.0%
감가상각액−864,000
토지 + 건물 − 감가상각
3,828,000
+ 1,920,450
− 864,000
────────────────
= 4,884,450 만원
반올림 → 4,940,000 만원
03수익환원법 (Income Capitalization)
장래 발생할 순영업이익(NOI)을 환원이율(Cap Rate)로 환원하여 부동산 가치를 산정.
임대수익이 명확한 상업/업무용·오피스텔에서 가장 신뢰도 높은 방법.
⚠ 아래 수치는 방법론 설명을 위한 예시입니다. 실제 수익환원법 결과는 종합 탭의 방법별 결과 배지를 참조하세요.
예상 임대수익 (GOI)
420,000만/년
월 35,000만 × 12개월
순영업이익 (NOI)
315,000만/년
GOI − 운영비 25%
환원이율 (Cap Rate)
6.0%
강남 상업 시장표 + 위험 가산
임대수익 산정 (층별 임대료 누계)
| 층 | 면적(㎡) | 월 임대료(만) | 보증금(만) | 실효월세* | 업종/임차인 |
|---|---|---|---|---|---|
| B1 | 87.4 | 2,800 | 28,000 | 2,940 | — 공실 |
| 1F | 112.2 | 9,800 | 98,000 | 10,290 | 스타벅스 (잔여 4.2년) |
| 2F | 112.2 | 5,600 | 56,000 | 5,880 | 한의원 (잔여 2.8년) |
| 3F | 112.2 | 4,800 | 48,000 | 5,040 | 필라테스 (잔여 1.4년) |
| 4F | 112.2 | 4,800 | 48,000 | 5,040 | 디자인 스튜디오 |
| 5F | 112.5 | 5,200 | 52,000 | 5,460 | 스타트업 임원실 |
| 합계 / 표준화 | 33,000 | 330,000 | 35,000 만/월 | 공실 환산 적용 | |
* 실효월세 = 월세 + 보증금 × 환산률(0.5%/월)
NOI 산정
유효총수익 (GOI, 연간)420,000
공실/대손 −7%−29,400
관리비 −8%−33,600
제세공과 −4%−16,800
수선유지 −3%−12,600
기타 −3%−12,600
순영업이익 NOI315,000
환원이율 도출
무위험 수익률 (10년 국채)3.10%
위험 프리미엄 (상업)+2.40%
유동성 위험+0.60%
감가/노후 위험+0.50%
임차안정성 보정−0.60%
환원이율 R6.00%
P = NOI / R
= 315,000 / 0.06
= 5,250,000 만원
잔존가치 가산 (DCF 보정)
+30,000
→ 5,280,000 만원
04공시지가기준법 (Officially Assessed Land Price)
국토교통부 공시 표준지 단가를 기준으로 시점·지역·개별 보정을 거쳐 토지가격을 산정하고,
건물 잔존가치를 가산하여 평가가를 도출. 공시 신뢰도는 높으나 시장가 대비 보수적.
⚠ 아래 수치는 방법론 설명을 위한 예시입니다. 실제 공시지가기준법 결과는 종합 탭의 방법별 결과 배지를 참조하세요.
표준지 선정 (반경 250m 이내)
| 표준지 | 소재지 | 용도지역 | 공시단가(만/㎡) | 거리(m) | 선정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 표준지 03 | 역삼동 678-5 | 일반상업 | 6,820 | 148 | 참고 |
| 표준지 05 | 역삼동 681-7 | 일반상업 | 7,200 | 42 | ★ 본채택 |
| 표준지 07 | 역삼동 685-2 | 일반상업 | 7,050 | 180 | 참고 |
| 표준지 11 | 역삼동 712-9 | 일반상업 | 6,950 | 236 | 참고 |
보정 계수
| 구분 | 요인 | 본건 | 표준지 | 비교계수 |
|---|---|---|---|---|
| 시점 | 2026 지가지수 증가율 | +3.4% | 기준 | ×1.034 |
| 지역 | 가로조건 (도로폭, 보행량) | A | A | ×1.000 |
| 지역 | 접근성 (역까지 거리) | 280m | 310m | ×1.020 |
| 개별 | 도로 접면 수 | 4면 | 2면 | ×1.080 |
| 개별 | 대지 형상 | 사다리 | 정방형 | ×0.965 |
| 개별 | 접도 도로폭 | 12m | 10m | ×1.025 |
| 누적 보정계수 | ×1.157 | |||
토지 단가 = 표준지 × 누적 보정
= 7,200 × 1.157
= 8,330 만/㎡
토지가 = 348.4 × 8,330
= 2,902,172 만원
건물 잔존가치
= 원가법 건물부 × (1−감가)
= 1,920,450 × 0.55
= 1,056,248 만원
────────────────
합계: 3,958,420 만원
시장가 보정 +15.7%
→ 4,580,000 만원
10.55% 낮은 추정 — 공시지가가 시장가 대비 보수적이라 보정 후에도 앙상블 대비 가장 낮음.
본 시스템에서는 가중 10%로만 반영하고 신뢰구간 하한 검증용으로 활용.
품질 신호
● 표준지 4건 모두 같은 용도지역 → 신호 일관성
● 본채택 표준지 거리 42m → 매우 우수
● 공시 ↔ 실거래 평균 시장가 비율 1.32×
● 본채택 표준지 거리 42m → 매우 우수
● 공시 ↔ 실거래 평균 시장가 비율 1.32×
05개발법 (Hypothetical Development)
대상 부동산을 최유효이용 시나리오로 가정하여, 미래 분양/임대 수익에서 개발원가를
차감한 잔여가치를 현재가치로 할인. 참고치로만 활용 (본 가중 0%).
본 자산은 현재 임대 안정성이 높아 개발 시나리오의 실현 가능성이 낮음. 정합성 검증 목적으로만 산정.
가정된 개발 시나리오
| 항목 | 가정 | 수치 |
|---|---|---|
| 건물 형태 | 기존 5F 철거 후 10F 신축 | — |
| 신축 연면적 | 용적률 800% 적용 (일반상업) | 2,787 ㎡ |
| 분양 단가 (1~5F 상가) | 강남 코어상가 평균 | 3,500 만/㎡ |
| 분양 단가 (6~10F 오피스) | 테헤란로 오피스 평균 | 2,200 만/㎡ |
| 총 분양수입 | 상가 + 오피스 | 7,750,000 만 |
| 건축비 (RC조 평균) | 2,787㎡ × 480 만/㎡ | −1,337,760 만 |
| 설계/감리/금융 | 건축비 18% | −240,797 만 |
| 기타 사업비 | 총수입 5% | −387,500 만 |
| 개발 잔여 (개발이익 전) | 미래가치 | 5,783,943 만 |
| 개발 위험 할인 | 2.5년 × 8% (DCF) | ×0.834 |
| 개발이익 −18% | 사업주 합리적 이익 | ×0.82 |
| 현재가치 (개발 시나리오 토지가) | 6,120,000 만원 | |
앙상블 평균보다 +19.5% 높게 산정됨 — 신축 시 추가 가치를 가정한 결과이며, 현 임대 운영가치를 기준으로 한 다른 방법과 본질적으로 다른 척도. 본가중 0%로 채택하지 않음.
06ML/AI 가격 예측 모델
4-Layer 스택 구조 (L1 헤도닉 → L2 XGBoost → L3 시계열 → L4 공간보정).
본 모델은 상업/업무용 표본이 주거 대비 부족하여 참고가중 5%로만 반영.
상세 정의는
design/데이터모델.md §4.4.6.1.
실데이터 (상단 API 블록 · 모델출력/신뢰구간/MAPE 타일)
목업 (아래 4-Layer·시산조정·SHAP시각화·진단·모델카드 정적 예시 — 다층 스택 미연동)
4-Layer 스택 산출 결과 MOCK
L1 · 헤도닉 회귀 (베이스라인) — 해석가능·법규정합
4,920,000만
L2 · XGBoost (메인 예측 엔진) + SHAP 해석
5,090,000만
L3 · LSTM 시계열 보정 (강남 상업용 24개월 사이클)
+1.2%
L4 · 공간 보정 (인접 거래 거리·시차 가중평균, Geohash 6)
−0.5%
최종 ML 출력 (L2 × L3 × L4)
5,127,000만
시산가액 조정 (L1 헤도닉 ↔ L2 XGBoost) MOCK
L1 출력 (헤도닉)
4,920,000만
L2 출력 (XGBoost)
5,090,000만
차이율 |L2 − L1| / L1
3.5%
조정 임계 (운영 표준: 5% / 보수: 7%)
표준
조정 결과
임계 이내 — 신뢰구간 유지
L1·L2 차이가 5%(보수) ~ 7%(표준) 임계를 초과하면 widen_ci 플래그가 활성화되어
신뢰구간이 자동 확대되고 종합 탭에 "시산가액 조정 사유"가 표시됩니다.
본 케이스는 3.5%로 임계 이내라 별도 조정 없이 통과.
모델 출력
—만
—
95% 신뢰구간
—%
—
MAPE
—%
—
MAPE 임계 대비 (목표 < 7%) MOCK
0%
5%
목표 7%
10%
15%
전체 검증 MAPE 5.2% (목표 이내) · 상업/업무 부문 9.8% (목표 초과 2.8%p) — 본 매물 평가 시 가중치 5%로 제한, 수익환원법 주방법으로 보완.
Feature Importance (SHAP top 10, 상위 기여도) MOCK
※ 실제 SHAP 상위 피처명은 상단 'API 실데이터' 블록 참조. 아래 기여도 막대·금액은 설계 예시(목업)입니다.
comparable_unit_price_avg
+421만
noi_estimate
+312만
land_area_sqm
+218만
distance_to_subway_m
+185만
road_width_max
+142만
building_age_years
−248만
vacancy_rate_neighborhood
−96만
public_land_ratio
+72만
zoning_type=일반상업
+58만
tenant_stability_score
+42만
모델 신뢰도 진단 MOCK
반경 1km 학습데이터3,182건 ✓
동일 타입 학습데이터412건 ⚠
동일 면적 ±20%86건 ✓
예측 외삽 비율없음 ✓
feature drift (PSI)0.087
방법간 일관성 확인통과
모델 카드
| 모델명MOCK | avm-commercial-v3.7.2 |
| 알고리즘MOCK | LightGBM + RF ensemble |
| 학습기간MOCK | 2015-01 ~ 2025-12 |
| 검증 MAPE | — |
| 상업/업무 부문 MAPEMOCK | 9.8% |
| 학습 표본수MOCK | 281,442건 |
| feature 수MOCK | 84 |
| 재학습 주기MOCK | 주 1회 (월 1주차) |
민감도 분석
주요 입력값을 ±10% 범위에서 변동시켰을 때 최종 예측가의 변화량.
가장 민감한 항목은 환원이율과 비교 거래단가.
| 입력 변수 | −10% | −5% | 기준 | +5% | +10% | 민감도 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 환원이율 (Cap Rate) | +8.3% | +3.9% | 5,120,000 | −3.6% | −6.9% | ★★★★★ |
| 비교 거래단가 평균 | −3.5% | −1.7% | 5,120,000 | +1.7% | +3.5% | ★★★★☆ |
| 월 임대료 | −3.0% | −1.5% | 5,120,000 | +1.5% | +3.0% | ★★★☆☆ |
| 건물 잔존율 | −1.5% | −0.7% | 5,120,000 | +0.7% | +1.5% | ★★☆☆☆ |
| 공시지가 | −0.4% | −0.2% | 5,120,000 | +0.2% | +0.4% | ★☆☆☆☆ |
What-if 시나리오
낙관 (모든 입력 +5%)
5,389,000만
+5.3% vs 기준
기준 시나리오
5,120,000만
현재 평가가
비관 (모든 입력 −5%)
4,838,000만
−5.5% vs 기준
감사 로그 · 변경 이력
| 일시 | 이벤트 | 변경 전 | 변경 후 | 사용자 | 버전 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06-01 14:23 | 모델 v3.7.2 자동 재평가 | 5,082,000 | 5,120,000 | system | v3.7.2 |
| 2026-05-28 09:15 | 검토중 상태로 변경 | 평가완료 | 검토중 | hsoo | v3.7.1 |
| 2026-05-15 03:00 | 실거래가 동기화 (KB부동산) | — | +12건 | cron | v3.7.1 |
| 2026-05-01 14:00 | 모델 v3.7.1 → v3.7.2 승격 | v3.7.1 | v3.7.2 | ml-team | — |
| 2026-04-15 11:32 | 비교사례 추가 (C-01) | 4건 | 5건 | analyst-park | v3.7.1 |
| 2026-03-22 14:10 | 개별보정 수동 조정 (대지형상) | ×1.000 | ×0.965 | analyst-park | v3.7.0 |
| 2026-02-08 09:00 | 최초 평가 생성 (배치) | — | 4,820,000 | batch | v3.6.5 |